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知らないと100万円損するかも?スタートアップ企業が見落としてはいけない【賃貸オフィスの退去時費用】

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オフィスを探して、いざ契約しようというときに、退去時のことを考えられる人はどのくらいいるでしょうか?

オフィスを探すときには、賃料、部屋の広さ、立地など・・・まずはそこを考えて物件を絞っていくと思います。

シェアオフィス、レンタルオフィス、サービスオフィス、賃貸オフィス…オフィスにも色々と物件の種類がありますが、毎月の賃料だけで比べると、やはり賃貸オフィスを検討しがちではないでしょうか。

いざ物件が決まり契約となったときには、これから掛る賃料や保証金のことで頭がいっぱいで、難しい契約書のことはすっかり頭から抜けていたりしませんか?契約書を確認しておかないと、事務所を退去する際に自分の首を絞めることになるかもしれません。

利益も右肩上がり、従業員も増え、さあもっと広いオフィスに移転だ、という時に思いもよらぬトラブルに見舞われないように、オフィス退去時の注意点をしっかりと押さえておきたいものです。退去時に気を付けるべきポイント、そしてその上で移転が多いスタートアップ企業にお勧めな移転が楽なオフィスをご紹介します。

住宅と違う!「原状回復」の落とし穴

一般賃貸オフィスを借りるときには、オーナーと賃貸借契約を締結します。その際の重要事項説明でも言われる、「退去時は原状回復が必要となります」というこの説明、ハイハイと聞き流していませんか?賃貸オフィスでは、退去の際に「原状回復費用」がまず掛かります。壁紙やタイルカーペットなど、経年劣化がありますので、新しい状態に戻す為に費用が掛かる場合があります。ここで難しいのが、住宅の場合の原状回復とは違うというところ。住宅の場合、誰しもが経験したことがあるでしょうが、汚れや傷をつけたところに対してだけチェックが入り、その分のお金が掛りますよね。ワンルームマンションであれば、特に大きな傷などが無い場合5万円程度で済みます。これは借地借家法ガイドラインが定められており、借主と貸主の間で負担が偏らないようになっています。殆ど借主を保護した内容です。しかし、事業用の場合は異なります。最初の借りる前の状態に戻すのが基本なのです。壁紙やタイルカーペット、天井などは借りる前の新品の状態にして退去というのが基本です。特別汚れていない場合でも、交換が必須なのです。これでは想像よりも原状回復費用が大きくなるのは当たり前ですよね。例えば、26㎡、月20万程度の家賃の物件で、原状回復費が50万円を超えるということも。平均坪単価67万円が相場です。事業用では住宅の様なガイドラインもなく、貸主と借主の間で合意さえ取れれば、いわばなんでもOKなのです。内装や不動産の知識があり、交渉力がある人ならば減額してもらえることもありますが、交渉する意識が無い人の方が一般的でしょう。また、原状回復をする為の施工会社もオーナー側で選定されてしまい、予想していた金額と違った請求がきた、なんてこともあるので注意しておきたいところです。

退去時に余計な修繕費用を掛けないためにも、入居前の契約時に修繕について確認をしておきましょう。

 

保証金は全額戻ってこない

一般賃貸オフィスでの保証金の扱いには、保証金償却というものがあります。

償却は、更新時や退去時に掛るケースが多く、大体賃料の1ヶ月分~がオーナーへ渡ります。また、更新時には償却補填分として、償却された分を補填するために請求されることもあります。

1度契約更新するだけでも、『新賃料+保証金償却+保証金補填分』が掛るなど、賃貸オフィスでは莫大な金額が請求されることがあるのです。

契約書に解約時償却○ヶ月分と書かれている場合には更新だけでなく解約した場合にも償却がされるので注意したいところです。

 

意外に厄介な解約申入れ

一番厄介なのが、解約申入れ時期です。

一般賃貸オフィスだと、6ヶ月前が基本です。スタートアップなどまだ半年先の状況がわからない企業にとって、6ヶ月前という縛りはかなり厳しいです。6ヶ月以内の解約は絶対受け入れない、ということではありません。その期間分の賃料を支払えば6ヶ月以内でも解約する事が出来ます。たとえ決まりだとしても、使っていないのに賃料を払うのは納得し難いですよね。そのお金があれば他の設備に回したいくらいです。

 

スタートアップ企業にオススメしたいオフィス

どうしても人員の増減で移転が多くなるスタートアップ企業にとって、移転するたびに修繕費や保証金償却などをしていたら資金繰りが大変ですよね。そこでおすすめなのが明瞭会計なサービスオフィスです。

サービスオフィスの場合は、賃貸オフィスとは違い、原状回復に必要な費用は割安で設定されています。サービスオフィスの退去時に掛る費用は物件によって様々ですが、月額賃料の11.5ヶ月分で設定されているところや、1部屋あたり25,00050,000円と広さによって設定されているところもあります。賃貸オフィスだと月額賃料の2倍、3倍で何十万、何百万と掛ってしまうのに対して、サービスオフィスではかなりお手頃な金額ということがわかります。人数の増減によりお部屋の移動が多くなる企業にとっては、この金額でサービスオフィス内で移動ができてしまうので余計な引越しコストもかからず便利ですね。

また、保証金償却は基本的に設定されてない物件が多く、償却する物件は原状回復費用の代わりに請求するなどのケースが多いのです。

解約の申し入れも、サービスオフィスの場合、平均して2ヶ月前の申し入れで解約が出来ます。また、プロジェクト利用などで短期で契約される方もいらっしゃるので、契約期間も柔軟に対応してくれる場合が多いです。

サービスオフィスは賃貸オフィスよりもスタートアップ企業のことを考えている契約形態が多いんですね。

 

まとめ

オフィスの退去は、ビジネスを行っている以上予期せぬタイミングで起こる可能性が大いにあります。そうした時に退去費用が用意できない、契約内容の認識の摺合せに時間がかかってしまうと、本来は必要のない出費と時間を浪費してしまうことにもつながります。ここまではOK

そうならない為にも、サービスオフィスの活用を検討してみては如何でしょうか?これでは読者は動けません。例えば「退去直前、1か月前でOKなオフィスはこんなのがあります、見てみましょう」とか。

例えば退去は2ヶ月前告知、1部屋20,00050,000円のクリーニング費用のみで済んでしまう物件がビズスマートシリーズです。

【ビズスマート】高品質なオフィス家具付き、無料ミーティングルーム多数

こちらは、従業員の増員や減員によって棟内でお部屋を移動することも可能。

勿論移動における手数料はなし、クリーニング費用だけでOKです。

サーブコープは退去2ヶ月前告知、原状回復費は保証金1ヶ月分の償却でOKです。

【サーブコープ】ハイグレードビルとリッチな内装が特徴

いかがでしょうか?

弊社では契約時・退去時のトラブルがないように、物件紹介をする際には退去告知時期や原状回復費用についてもお客様へご案内しております。

まずはお気軽にご相談ください。

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この記事を書いた人
佐藤
佐藤
オフィス仲介コンサルタント

大学卒業後、不動産デベロッパー会社にて投資用マンションの個人営業に従事。2017年クラヴィス・リアル・エステート㈱に転職。オフィス仲介として日々スタートアップ企業・地方企業、独立開業した方々へレンタルオフィス・サービスオフィスをご提案。/宅地建物取引士

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